中津川市、恵那市の不動産登記、商業登記、相続手続き、各種許認可は司法書士・行政書士ほぼ事務所

不動産登記に係る登録免許税の軽減措置

租税特別措置法第72条,第72条の2,第73条及び第75条関係の適用期限が2年延長され、平成29年3月31日まで税率の軽減措置が適用されることとなりました。

租税特別措置法 内容 税率
第72条 土地の売買による所有権の移転の登記 1000分の15
土地の所有権の信託の登記 1000分の3
第72条の2 住宅用家屋の所有権の保存の登記 1000分の1.5
第73条 住宅用家屋の所有権の移転の登記 1000分の3
第75条 住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定の登記 1000分の1

外部リンク:【法務省】平成27年4月1日以降の登録免許税に関するお知らせ

役員の登記の添付書面などの変更

平成27年2月27日(金)から、取締役・監査役等の就任,代表取締役等の辞任等の登記を申請する際の添付書類がかわります。また、商業登記簿の役員欄に役員の婚姻前の氏を記録することができるようになります。平成27年2月3日(火)に公布された、商業登記規則等の一部を改正する省令によるものです。

 

具体的には、まず、役員(取締役,監査役若しくは執行役)の就任に関する登記の申請書には,取締役等の就任承諾書に記載された氏名及び住所と同一の氏名及び住所が記載されている住民票の写しや運転免許証(裏面もコピーし、本人が「原本と相違がない。」と記載して,記名押印したもの)など「本人確認証明書」の添付が必要になりました。ただし、再任の場合は必要ありません。

 

次に、代表取締役など、登記所に印鑑を提出した方の辞任による変更の登記の申請書には、当該代表取締役等の実印が押された辞任届とその印鑑証明書を添付するか、当該代表取締役等の登記所届出印が押された辞任届を添付することが必要になりました。

 

参考ページ
法務省:役員の登記の添付書面・役員欄の氏の記録が変わります(平成27年2月27日から)

Adobe Acrobat で電子署名をするための設定

登記・供託オンライン申請システムが提供するPDF署名プラグインソフトを使用して、アドビアクロバットでPDFファイルに電子署名を付与することができる、とのことでしたのでチャレンジしてみました。

今回使用したソフト等
・Adobe Acrobat XI Pro(有償で購入)
・PDF署名プラグイン(登記ネット供託ネットから無料でダウンロード可)
・電子証明書(セコムパスポート)

設定手順

事前に Adobe Acrobatを別途用意(有料)し,PCにインストール。

http://www.touki-kyoutaku-net.moj.go.jp/download.html#PDFPlugin からダウンロードできる「PDF署名プラグインインストールガイド」の記載にしたがって、PDF署名プラグイン「SignedPDF」をインストール。

Acrobat を立ち上げて、Acrobatのメニューから[編集(E)] → [環境設定(N)] → [一般(G)]をクリック。

表示された「環境設定」画面で[署名]を選択し、電子署名の「作成と表示方法」にある「詳細…」ボタンをクリック。

「デフォルトの署名方法 (M)」から [SignedPDF] を選択し、[OK]。

Acrobatのメニューから[編集]-[環境設定]-[SignedPDF]をクリック。

[証明書ストア]を選択し、[証明書ストア管理ツール]をクリック。

「メニュー」で[初期化]を選択してパスワードを入力。

[追加]をクリックし、原本を保存しているUSBメモリからファイルを選択し、パスワード(PINコード)を入力してインストール。

印影をPDFにして保存し、「PDF印影情報」で保存した印影PDFファイルのパスを選択。

書名の実行

メニューアイコンの「署名」―「電子署名」を選択、「証明書を使用して署名」をクリックし、ドラッグして領域を指定。

「電子署名を行います。よろしいですか。」と表示されるので「はい」。

「署名者情報入力画面」が表示されるので、名前、パスワード等必要な情報を
入力し、「OK」。

PDFファイル上に、印影が表示されました!

相続開始後の手続き

わずらわしい相続手続きは専門家にお任せください

身近な方がお亡くなりになったときの、ご遺族の方のご愁傷のほどお察し致します。

しかし、そんなご心労の中でも決められた期限までにやらなければならない手続きがたくさんあります。

人がお亡くなりになるということは重大な出来事であり、それに伴う手続きに要する書類なども複雑になっています。ほぼ事務所では、ご遺族にとって最適な相続方法をご提案し、相続人の方が制度を知らなかったがために不利益をうけることがないよう、相続で必要となる各種の手続きをサポートします。

 

相続手続きでしなければならないこと

死亡届、火埋葬許可申請
原則として死亡の事実を知った日から7日以内に死亡地の市区町村、死亡者の本籍地又は届出人の所在地の市役所等の窓口に届出ます。
年金、介護保険、健康保険などの手続き
加入していた社会保険に応じて、市区町村役場や社会保険事務局などで手続きをします。「埋葬料」あるいは「葬祭料」ももらいましょう。
所得税準確定申告
 
遺言書が残されていないかどうかを調査
法的に有効な遺言書が残されている場合には、遺言書にしたがって財産を引続手続きを進めることになりますので、まず遺言書の有無を調べます。
財産を引き継ぐ権利をもっている人は誰かを調査
お亡くなりになった方の戸籍をとりよせ、誰が相続人となるのかを調べます。子供がいる場合には子どもと配偶者が、子供がいなければ配偶者と両親が、子供も両親もいない場合には配偶者と兄弟姉妹が相続人となります。
亡くなった方の財産を調査
 
葬儀費用などの費用を確認
 
遺産分割協議
相続人全員でどの財産をだれが引き継ぐかの話し合いを行い、遺産分割協議書を作成します。
財産の名義変更
遺言書または遺産分割協議に基づいて、家や土地といった不動産、預金、株式、ゴルフ会員権などの名義を変更する手続きをします。

 

特にこんな時はご相談ください

借金などの負の財産を引き継ぎたくない
相続が開始されたことを知ってから3ヶ月以内に、家庭裁判所に相続放棄等の申告をする必要があります。
法定相続人の中に未成年者がいる
遺産分割協議などをする前提として、家庭裁判所に特別代理人を選任してもらう必要があります。
法定相続人の中に認知症の方がいる
遺産分割協議などをするのに、後見開始の審判などを受ける必要があります。
法定相続人の中に行方不明の方がいる
家庭裁判所に、不在の方に変わって財産を管理する不在者財産管理人などを選任してもらいます。
故人名義の通帳が凍結されて預金がおろせない
亡くなった方の死亡までのすべての戸籍や遺産分割協議書などを用意します。
不動産の名義が何代も前の方になっている
名義人となっている方から段階を追って、生存している方までの名義変更を行います。

会社(法人)の登記

商業登記について

人が生まれると、まず出生届を市役所に届け出ることでその人の存在が戸籍に記載され、結婚をすれば婚姻届を、死亡した時には死亡届けをだし、その旨が戸籍に残されます。

 

同じように、会社を作るときには法務局に設立の登記を申請することで登記簿にその会社について記録がなされ、解散し清算が終わった時にはその旨を申請することで、登記が閉鎖されます。さらに、会社などの法人については、その会社と取引をしようとする相手方が不測の損害を受けることがないように、その会社の目的は何であるのか、役員はだれであるのかなど、一定の事項を登記して誰でも見ることができるようにしておく義務があります。登記してある内容に変更が生じた場合には変更登記の手続きをする義務が課せられています。

 

商業登記申請が必要なケース(株式会社の場合)

会社をつくるとき
設立の登記(前提として定款作成、公証人の認証)
会社の名前を変えるとき
商号変更の登記
事業目的を変更するとき
目的変更の登記
会社の所在地を変えるとき
本店移転の登記
支店を作るとき、変える時
支店設置、移転、廃止の登記
支配人をおいたとき
支配人選任、支配人を置いた営業所移転、支配人の代理権消滅の登記など
公告方法を変えたとき
公告方法変更の登記
貸借対照表上資本金の額をかえたとき
準備金の資本組入れ、剰余金の資本組入れ、資本金の額の減少の登記
株式の発行や変更をするとき
発行可能株式総数の変更、株式の譲渡制限に関する規定の設定・変更・廃止、発行可能種類株式総数及び発行する各種類の株式の内容の変更、株券発行会社の定めの設定・廃止、単元株式数の設定・変更、株主名簿管理人の設置・変更・廃止、募集株式の発行、株式の消却、株式の併合、株式の分割、株式の無償割当ての登記
新株予約権の発行や変更をするとき
新株予約権の発行、新株予約権の内容の変更、新株予約権の行使、新株予約権の消却、新株予約権の消滅、新株予約権の行使期間満了の登記
機関設計をかえるとき
取締役会設置会社の定め設定・廃止、会計参与設置会社の定め設定・廃止、監査役設置会社の定め設定・廃止、監査役会設置会社の定め設定・廃止、会計監査人設置会社の定め設定・廃止、委員会設置会社の定め設定・廃止、特別取締役による議決の定め設定・廃止の登記
役員が就任や退任したとき
取締役の変更、代表取締役の変更、会計参与の変更、監査役の変更、会計監査人の変更、特別取締役の変更、執行役・代表執行役・委員の変更の登記
役員の責任免除規定をおくとき
役員等の会社に対する責任の免除に関する規定の設定・変更、社外取締役等の会社に対する責任の制限に関する規定の設定・変更・廃止の登記
会社をやめるとき
解散、清算人等の選任・変更、会社継続、清算結了の登記
組織再編をするとき
吸収合併による変更登記、吸収合併による解散登記、吸収分割による変更登記など

不動産登記とは

不動産登記とは

高額な財産である土地や建物は、それが誰のものであるか、担保に入れられているのか、といったことが法務局に、「不動産登記」と呼ばれる形で登録されています。

不動産の取引にあたっては、この不動産登記に関する手続きが不可欠ですが、間違った手続きをすると、大切な権利や財産を失ってしまうこともあります。

 

不動産登記申請が必要なケース

次のような場合には、法務局に対して不動産登記の申請を行います。

家を新築した時
所有権保存の登記を申請します。

 

家や土地を売った時・買った時の手続き

家や土地といった一生にそう何度もない大きな取引においては、司法書士が取引の決済に先立ち、各種の書類や対象となる物件、売買取引の当事者の意思などををあらかじめチェックし、そこに潜むリスクを軽減する役割を果たすことが一般的となっています。

 

売買する家や土地が、故人の名義のままだったときは…

土地や建物の名義が既に他界された方のお名前になっているときは、直接買主さんにその名義を移すことはできません。
まずは相続による名義変更の手続をしましょう。

なお、相続による登記をしないまま長い期間が経過すると、手続きに関与しなければならない方の人数も増え、必要となる費用や時間が倍増し、場合によっては手続自体ができなくなってしまうこともありえます。

 

家や土地の名義人が認知症になってしまっていたら…

認知症等で意思がはっきりしない方が名義人となっている家や土地を売却する場合は、売買に先立って後見開始等の審判を受ける必要が生じます。
家庭裁判所に提出する後見開始申立書等の作成も、ご希望に応じます。

 

売買する土地が農地だったら…

田や畑などの農地を売買するときは、農地法で定められた許可を得ないと、土地の名義を買主さんに移すことができません。また、農地でない場合であっても、売買に際して一定の届出をしなければならない土地もあります。行政書士にご相談ください。

 

家を新築した時の手続き

家を新築するにあたっては、物理的なことだけでなく、法律的にもその土地に家をたてることが可能かどうかの確認が必要になります。
家の新築に関しては他にもさまざまな行政上の制限が存在します。
家が建てられた後は、その家の状況等を示す登記をすることが義務付けられています。
これらについて行政書士が、状況を確認した上で、土地家屋調査士等の専門家と連携し、リスクの種を見逃さないよう最善をつくして登記手続きをおこないます。

 

ローン返済後時の手続き

銀行のローンなどを利用し、全額を返済し終わったときは、家や土地に設定されていた抵当権などの担保の登記を抹消します。

相続による不動産(土地・建物)の名義変更

相続による不動産の名義変更の必要性

亡くなった方名義の土地や建物がある場合には、「相続登記」と呼ばれる不動産の名義変更の手続きが必要になります。

相続登記はいつまでにしなければならない、という期限はありませんが、将来、不動産を売却したり融資を受ける際の担保にする場合には、前提として相続登記がなされてなければなりません。

 

相続登記を申請するにあたっては、戸籍謄本などの相続証明書類を漏らさずに取得して相続人を確定し、申請前の登記の状態を確認して必要となる申請内容を調べます。申請前の登記の内容によっては、先祖代々からの数段階にわたる登記申請が必要になることもあります。さらに、法律で決められた割合と異なる割合で財産を引き継ぐときには遺産分割協議をし、その協議書に法定相続人全員が実印を押さなければなりません。

 

遺言書が話は変わりますが、そうでない場合には個人の名義を相続人以外の方に変更することができません。
soukanzu例えば、すでに亡くなったおじいさん名義の土地があったとき、その名義をおじいさんから直接、孫であるあなただけに移すことはできません。左の図のような構成の家族の場合、相続人となることができるのは、奥さんであるあなたのおばあさんと子であるあなたのお父さん及びお父さんの兄弟であるおばさんだけだからです。

お父さんが亡くなって、この土地をあなたが売りたいと思ったら、まずはおじいさんのすべての戸籍等を集め、ひいおばあさんとおばさんに印鑑証明書を取り寄せてもらった上で実印を押して頂いてお父さん名義に変更し、その後であなたの名義に変更する手続きをすることになります。

このとき、もしもおばさんがおじいさんより後に亡くなっていたとしたら、亡くなったおじさんの相続人であるおばさんの旦那さん、およびその子である従兄弟のすべてにも、実印の押印と印鑑証明書をお願いすることになります。

 

このように、相続による土地や建物の名義変更は、長く放置すればするほど、多くの手間と費用がかかるようになってしまいます。また、役所の書類の保管期間が切れて、必要な書類が手に入らなくなってしまうこともあります。

 

相続登記はおはやめに。

 

相続による不動産の名義変更に付随する手続き

遺言書がある場合や相続人の中に未成年者がいる場合などには、それぞれに応じた手続きを追加する必要がでてきます。

 

不動産の名義人の最後の住所が、登記されている住所と違う
登記されている名義人の住所が、住民票の除票の写しなどに記載されている住所と違う場合には、登記簿上の住所と最後の住所とのつながりを証する書面を添付する必要があります(前提として、所有権登記名義人住所変更登記をする必要はありません)。
遺言書が見つかった
公正証書以外の遺言書が見つかった場合には、その遺言書を家庭裁判所へ持って行き、検認を受けなければなりません。また、遺言書が封印してあるときは、家庭裁判所で相続人等の立会いの上開封しなければならないことになっています。検認は、相続人に対し遺言の存在及びその内容を知らせるとともに、遺言書の形状、加除訂正の状態、日付、署名など検認の日現在における遺言書の内容を明確にして遺言書の偽造・変造を防止するための手続で、遺言の有効・無効を判断する手続ではありません。
検認を受けないで遺言を執行したり、家庭裁判所外で封印のある遺言書を開封した者は、5万円以下の過料に処せられますので注意が必要です。また、故意に遺言書を隠匿していた場合には、相続欠格者として相続権を失うことになります。
なお、公正証書遺言の場合は検認を受ける必要はありません。

遺言のすすめ

意外に身近な遺言書

遺言書というと、財産がたくさんある人が年をとって死を意識した時に作るというイメージが強いようです。確かに、事業主さんが事業の後継者である長男に、事業に必要な財産を多く引き継がせるために遺言書を作成するというケースは多くあります。

しかし、自分にはわざわざ遺言書を作るほどの財産はない、と思われているようなケースであっても、実は遺言書を作るメリットがたくさんあるのです。

 

遺言書を作成するメリット

相続人がしなければならない手続きが楽になる
土地や建物の所有者として法務局に登録されていた方がお亡くなりになり、その不動産の名義を引き継ぐ方の名前に変更するときは、通常は法律で相続人と定められた方全員の関与が必要となります。しかし、一定の基準を満たした遺言書があれば、遺言書で指定された方が単独で手続きすることも可能になり、残された方の負担がずっと軽くなります。

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